冬日的麓客岛依然生机勃勃，森林剧场乐声悠扬国尚策略，小岛动物农场中孩子们与小羊嬉戏，露营区帐篷间咖啡飘香……这片“推窗见绿、出门进园”的生态绿洲，三年前还是厂房斑驳、道路坑洼的旧工业区和城中村，如今已成为武汉推进城市更新工作的样板，开园4个月累计接待游客超20万人次，成为武汉微度假的网红地标。
12月18日，8个城市更新类项目在2025年度武汉投资促进大会上集中签约，投资金额120.4亿元。武汉市代市长熊征宇在会上表示，武汉正在高质量推进城市更新工作，争取用三年左右时间建成182个小而美片区，打造一批好房子、好小区、好社区、好城区，首批谋划片区80个，总投资约1308亿元。
多位专家在接受第一财经记者采访时表示，城市更新过程中释放的土地、空间资源可引入新业态、新项目，促进产业升级与消费场景创新，形成“更新-投资-消费-增长”良性循环，推动城市从规模增量扩张转向存量提质增效，破解超大城市的发展“瓶颈”。
老工业区变身网红地标
“我们不是简单盖房子，而是先修复生态肌理，把城市种在公园里。”成都万华投资集团武汉事业部总监纪沛杰对第一财经记者表示，麓洲生态城项目规划总面积约6000亩，其中公园与水面占据2000亩，道路配套1500亩，真正用于开发建设的土地不足一半。团队首先聚焦水生态修复，通过引水入城、密织水网、构建三级水网体系，让水质稳定达到国家湖泊二类水标准；再以生态廊道串联绿地，使建筑自然“生长”于森林与公园之中，呈现“城在林中、水在城中、人在景中”的画卷。
目前，麓客岛一期、艺展中心、一期水系已建成，二期、绿色廊带、高品质住宅及学校等工程正全面铺开。今年8月16日一期开园后，这里首周线上曝光达514万次，4.8万张门票秒空，截至目前累计接待游客超20万人次。
长江新区自然资源和规划局负责人直言，麓洲生态城的价值，早已超越单个项目本身，成为带动谌家矶片区全域重构的核心引擎。片区“四横四纵”路网体系已成型国尚策略，长江干堤翻修完毕，府澴河整治工程加速推进，中交、中铁建、湖北省交投等区域总部项目逐步落地。
老城区武昌致力于工业遗存的改造，探索出产业空间除旧布新的路径。在18日下午举办的2025武汉城市更新发展交流会上，武昌区商务局局长张帆介绍，以前老武昌的万吨冷库、武车厂区、武重厂区等工业地块经过地块整合、滚动开发等更新改造，已变身为武汉阿里中心、国铁城投中心、长江产业大厦等高端商务楼宇，实现了土地空间价值重塑。武昌古城则通过微改造讲述新故事，比如将20世纪80年代建成的清江饭店改造成沉浸式剧场，年演出超过300场，带动了酒店住宿和文创周边等消费大幅增长；昙花林与斗级营通过修旧如旧、新旧并存的街区改造，引入文创小店、非遗工坊，全年接待游客超过1400万人次。
武汉市自然资源和城建局有关负责人在武汉市城市更新工作推进会上表示，将全面创新以“特色功能”为单元的片区规划，围绕片区主导功能和特定人群画像，以城市更新为抓手，差异化配置服务设施，实现强化功能特色、补齐民生短板、带动价值提升等综合性目标，形成“打造一个点、带动一个面”的辐射效应，全面提升区域发展能级。
多元破解资金瓶颈
城市更新普遍面临投资规模大、回报周期长的问题。
为了破解资金瓶颈，武汉将以小片区为切入口，按照“小规模、微改造、渐进式、可持续”原则推进城市微更新，探索“XOD+新PPP+EPC”复合型开发模式，实施以文旅、体育、康养、公共交通、生态环境等主要功能定位为导向的片区开发。
“资金和产权是危旧房改造更新最大的瓶颈，武汉正在探索超越大拆大建和单纯政府投入的新模式。”华中科技大学公共管理学院副院长谭术魁介绍，青山区21号街坊的124户居民成立合作社，通过政府引导、企业代建实现了居民原址低成本住新房，为危旧房改造提供了新思路。洪山区人工智能大厦的运营方以大厦为底层资产，在上交所发行ABS，成功融资3.01亿元，这种方式实现了从土地运作到资本运作的跨越，为持有型存量资产的盘活提供了宝贵经验。
武汉市住更局副局长张湖林表示，武汉将探索“五创”协同，着力破解“钱从哪里来”“地从哪里来”“人从哪里来和去”“手续怎么办”等难点问题；探索“综合开发”，重塑一切空间、链接一切资源、整合一切政策；倡导“政企合作”，探索“XOD+新PPP+EPC"的复合型开发模式，共享收益，共担责任。
戴德梁行武汉公司总经理周星表示，作为万亿级投资载体，武汉城市更新行动通过“XOD +新PPP+EPC”模式撬动社会资本，构建“规划有导向、资金有着落、实施有效率”的全链条体系，将有效带动数十个建筑等关联上下游产业发展，同时以存量空间转型培育文旅、科创等新业态，还能助力房地产市场去库存、稳预期，筑牢经济底盘。
“城市更新项目具有建设内容多元、土地权属、性质复杂，公共基础设施提升需求迫切，收入来源多样化等特点，要构建一套系统化的政策制度。”国家开发银行湖北省分行有关负责人建议，《武汉市城市更新条例》应尽快出台，为开展城市更新行动提供立法规范和支持。同时探索在城市更新中整合、盘活历史文化资源、闲置产业用地等国有资源；通过特许经营、授权经营等模式盘活污水管网经营权、环卫垃圾处理经营权、道路停车经营权、闲置房产等国有资产。
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周芳
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